부산 철거, 앞 사람이 만든 시설은 누구 몫인가

원상복구 범위를 정하는 것은 관행이 아니라 계약서입니다

임차인의 원상회복의무는 민법에서 나옵니다. 어디까지인지도 같은 자리에서 갈립니다.

민법 제615조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복해야 한다고 정하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 덧붙입니다. 민법 제654조가 이 조문을 임대차에 준용합니다. ^{출처 1} 상가 임차인의 원상회복의무는 여기서 나옵니다.

문제는 “원상”이 어디까지인지입니다. 대법원은 수리하거나 변경한 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 하는 것이 원칙이라고 했습니다.

그런데 곧바로 단서가 붙습니다. 그 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 고려해 구체적이고 개별적으로 정해야 한다고 했습니다.

이 단서가 실무에서 갖는 뜻은 분명합니다. 일률적인 기준선이 없다는 것입니다. “보통 이 정도까지 한다”는 관행이 내 사안의 답이 되지 않습니다.

그래서 먼저 볼 것은 시세도 관행도 아니라 내 계약서의 문언입니다. “원상복구한다”만 적혀 있는지, 아니면 범위를 특정한 문구가 있는지에 따라 이행할 내용이 달라집니다.

앞 임차인이 만든 시설도 내 몫이 되는 세 가지 이유

이 질문을 정면으로 다룬 대법원 판결이 있습니다. 사실관계가 흔한 상황과 거의 같습니다.

어떤 임차인이 이전 임차인에게서 프랜차이즈 커피전문점 영업을 양수하고, 건물주와 새로 임대차계약을 맺어 그 자리에서 영업했습니다. 임대차가 끝날 때 인테리어시설을 철거하지 않고 나갔습니다. 건물주가 직접 비용을 들여 철거한 뒤 돌려줄 보증금에서 그 비용을 공제했습니다.

대법원은 공제가 정당하다고 본 원심을 수긍했습니다. 앞 임차인이 설치한 시설이라도 현 임차인에게 철거 의무가 있다고 본 것입니다.

여기서 중요한 것은 결론이 아니라 근거입니다. 인터넷에 도는 요약 중에는 “영업을 양수하면 앞 임차인의 지위를 승계하므로”라고 설명하는 것이 있습니다.

판결문을 직접 열어 확인해 보면 그런 논거는 나오지 않습니다. ^{출처 2} 대법원이 든 근거는 다음 세 가지입니다.

근거 하나, 내 계약서에는 무엇이 적혀 있었나요

임대차계약서에 임차인의 원상회복의무가 정해져 있었습니다. 시설이 점포에 부합되었다고 하더라도, 그 계약의 해석상 의무를 지지 않는다고 보기 어렵다고 했습니다.

즉 출발점은 앞 사람이 아니라 내가 서명한 문서입니다. 그 문서에 원상회복 조항이 있으면 대상은 “지금 그 자리에 있는 것”이 됩니다.

근거 둘, 그 시설은 어떤 용도로 설치된 것이었나요

철거된 시설은 프랜차이즈 커피전문점 운영을 위해 설치된 것이었습니다. 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이라고 판단했습니다.

이 대목이 실무에서 가장 쓸모 있는 기준입니다. 같은 자리에 다른 업종이 들어와도 그대로 쓸 수 있는 시설인지, 내 업종에서만 의미가 있는 시설인지를 가르는 것입니다.

근거 셋, 비용을 포기하면 의무도 사라지나요

임차인이 비용상환청구권을 포기했다는 사정도 있었습니다. 그렇다고 해서 한정된 목적으로만 쓸 수 있는 시설의 원상회복의무까지 면제해 준 것으로 보기는 어렵다고 했습니다.

비용상환청구권은 민법 제626조가 정한 권리입니다. 임차물 보존에 쓴 필요비는 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 임대차 종료 시 가액의 증가가 남아 있는 때에 한해 상환 대상이 됩니다. ^{출처 3}

포기 특약은 이 돈을 청구하지 않겠다는 뜻입니다. 뜯지 않아도 된다는 뜻이 아니라는 것이 판례의 판단입니다.

계약서에서 확인할 문언과 지금 남겨 둘 기록

오늘 자리에서 바로 할 수 있는 것부터 정리했습니다. 순서대로 보시면 됩니다.

첫째, 임대차계약서에서 원상회복 조항의 문언을 그대로 읽습니다. “원상복구한다”만 있는지, “공실 상태로 반환”이나 “바닥과 천장을 제외한 전면 철거”처럼 범위를 특정한 문구가 있는지를 봅니다. 범위를 특정한 문구가 있으면 그 조건이 기준이 됩니다.

둘째, 지금 점포에 있는 시설을 두 칸으로 나눠 적습니다. 다른 업종이 들어와도 쓸 수 있는 것과 내 업종에서만 쓰는 것으로 가릅니다. 전기 증설이나 바닥 평탄화는 앞쪽에, 주방 후드나 특수 배관, 전용 간판틀은 뒤쪽에 들어갑니다.

셋째, 입주 시점의 상태를 사진과 동영상으로 남깁니다. 범위가 임대 당시 목적물의 상태를 고려해 정해지는 이상, 그 상태를 증명할 자료가 없으면 기준선을 세울 수 없습니다.

넷째, 영업양수도로 들어가는 경우라면 앞 임차인이 설치한 시설의 목록과 설치 시점을 인수 문서에 적어 둡니다. 판례에서 문제가 된 것은 누가 만들었느냐가 아니라 그것이 내 계약의 원상회복 대상에 들어가느냐였습니다.

다섯째, 비용상환청구권 포기 특약에 서명할 때 그 범위를 확인합니다. 판례는 포기와 원상회복의무를 분리해서 보았습니다. 두 가지를 함께 정리하려면 그 취지를 따로 적어야 합니다.

여섯째, 뜯지 않고 나가는 선택이 비용을 없애지는 않습니다. 임대인이 직접 공사하고 보증금에서 공제하는 구조가 판례에서 인정됐습니다. 금액을 내가 통제하려면 내가 먼저 견적을 잡는 편이 낫습니다.

범용 시설과 특정 용도 전용 시설을 가르는 기준

판례의 표현은 “그 밖의 용도로 사용할 경우 불필요한 시설”입니다. 현장에서 판단하려면 세 가지 신호를 봅니다.

첫째, 설치된 위치입니다. 벽면 고정 시설과 바닥 고정 시설은 그 자리에서 벗어날 수 없습니다.

주방 후드나 전용 배수관이 여기 해당합니다. 다른 업종이 들어와도 그 자리가 남아 있으므로, 용도가 바뀌면 필요 없어질 가능성이 높습니다.

둘째, 설비의 규격입니다. 특정 업종을 위해 용량이나 규격을 맞춘 설비는 다른 용도로 쓰기 어렵습니다.

주방 후드의 포집량, 배관의 직경, 전기 용량이 여기 해당합니다. 애초에 용도에 맞춰 주문 설치된 것이면 목적이 바뀌면 쓸모가 없어집니다.

셋째, 업종 간 표준 배치의 차이입니다. 약국·카페·음식점은 카운터·좌석·주방의 배치가 각각 다릅니다.

이전 업종의 배치를 그대로 쓰려면 비용과 효율을 감수해야 합니다. 새로운 임차인이 수용하기보다는 자신의 표준에 맞춰 뜯는 선택을 할 가능성이 높습니다.

경계가 애매한 항목도 있습니다. 냉난방기나 조명은 업종을 가리지 않는 경우가 많지만, 특정 배치에 맞춰 매입된 설비라면 판단이 달라질 수 있습니다. 이런 항목은 목록에 적어 두고 임대인과 미리 확인해 두는 편이 낫습니다.

저희가 현장에서 반복해서 보는 것은 이것입니다. 뜯어보면 마감이 2중·3중으로 겹쳐 있다는 점입니다. 앞 임차인이 기존 마감 위에 덧방을 치고, 그 위에 또 친 경우가 많습니다.

그래서 겉으로 보이는 면적과 실제 철거량이 다릅니다. 계약서 문언과 시설 용도로 범위를 정해도, 뜯어봐야 실제 범위를 알 수 있다는 뜻입니다.

권리금을 냈으면 원상복구는 면제되나요

권리금은 앞 임차인에게 지급한 돈입니다. 원상회복은 임대인에게 지는 의무입니다. 상대가 다르므로 하나가 다른 하나를 상쇄하지 않습니다.

그래서 권리금을 주고 들어갈 때 확인할 것이 하나 늘어납니다. 지금 그 자리에 있는 시설 중 무엇이 내 계약의 원상회복 대상이 되는지를, 들어가기 전에 계산에 넣는 것입니다.